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通常從不同的判定角度分為“甲級(jí)”、“5A”“第四代”等，沒(méi)有層高的規(guī)定。“甲級(jí)”、“5A”“第四代”三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫(xiě)字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫(xiě)字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)定；而“第四代”則是從寫(xiě)字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)定方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法，從而造成概念的混亂。“甲級(jí)寫(xiě)字樓”是一種通行叫法甲級(jí)寫(xiě)字樓是外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，通常分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱(chēng)謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。第四代寫(xiě)字樓有哪些特點(diǎn)？和前三代寫(xiě)字樓相比，第四代寫(xiě)字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、目標(biāo)客戶(hù)明確。第四代寫(xiě)字樓瞄準(zhǔn)各類(lèi)跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)以及有實(shí)力的國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿(mǎn)足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國(guó)際上許多知名CBD或知名寫(xiě)字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫(xiě)字樓內(nèi)的綠色景觀也越來(lái)越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫(xiě)字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。
三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開(kāi)放和互動(dòng)。第四代寫(xiě)字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫(xiě)字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫(xiě)字樓客戶(hù)非常關(guān)心的問(wèn)題，因此現(xiàn)在正在規(guī)劃中的大部分寫(xiě)字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。
五、高智能化。第四代寫(xiě)字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來(lái)的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間，達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。以上為通常寫(xiě)字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，伴隨科技的進(jìn)步和開(kāi)發(fā)理念的成熟，寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要通常考量樓宇品質(zhì)外，還要充分考量城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素。實(shí)際來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作有這些的劃分和界定：
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓“超甲”)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理問(wèn)題和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足，滿(mǎn)足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，通常每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒上下。④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶(hù)組合；有名氣的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3A～5A
(8)開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理問(wèn)題優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：有有名氣的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶(hù)大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理問(wèn)題良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。②配套設(shè)施：有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足較低收入承租人的需求。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。②配套設(shè)施：無(wú)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。
(2)規(guī)模：無(wú)限制。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：可有通常性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：通常城區(qū)位置。狹義“5A”與廣義“5A”的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在較流行的評(píng)定方式，但“5A”概念有兩種評(píng)定方式，一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，包括：
（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)寫(xiě)字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫(xiě)字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說(shuō)，處于“生產(chǎn)鏈條最高級(jí)“的寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。由此看來(lái)成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫(xiě)字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展具備重要的價(jià)值。由此看來(lái)具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫(xiě)字樓品牌將評(píng)定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)地理位置是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的重點(diǎn)要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫(xiě)字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
（3）客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)客戶(hù)層次指的是入駐寫(xiě)字樓的業(yè)主或租戶(hù)層次。大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶(hù)都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫(xiě)字樓的客戶(hù)層次通常是趨同的。同一個(gè)時(shí)間段里，客戶(hù)層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶(hù)的投資決策，由于較高的客戶(hù)層次對(duì)他們的公司形象有較好的提升作用。。
（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面假如有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
匿名 2021-08-20 13:31
1.寫(xiě)字樓的定義：“甲級(jí)寫(xiě)字樓”代表“5A寫(xiě)字樓”或“高級(jí)寫(xiě)字樓”，做中央空調(diào)；“寫(xiě)字樓”代表“公寓”、“SOHO”或普通檔次銷(xiāo)售寫(xiě)字樓，不做中央空調(diào)。
2.寫(xiě)字樓入口不要正對(duì)電梯廳，入口正對(duì)面可以考量服務(wù)臺(tái)或背景墻。
3.甲級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)設(shè)置兩層共享的入口大堂，大堂挑空部分面積約250~400平方米；甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高宜為3.8米。獨(dú)立的甲級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)考量環(huán)繞型大堂。
4.甲級(jí)寫(xiě)字樓客梯：按照5000平方米上下設(shè)一部客梯考量。
5.回遷寫(xiě)字樓應(yīng)優(yōu)先采取插蠟燭的方式，設(shè)100平米上下的大堂。
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