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匿名 最佳答案
房產證何辦理如果開發商的開發手續是齊的，即有土地證、用地規劃許可證、規劃許可證、施工許可證、預售證，沒辦證只有兩個原因：1、驗收沒完。2、稅沒交完。第一個原因。你不要笑，我都住進去了，還沒驗收完？但許多情況就是這樣，住了多年，房子還沒驗收。因為房屋驗收涉及8個以上部門，一個沒驗收，就算沒驗收完，沒驗收合格的房子是不能辦證的。你去查開發商，看驗收完沒？首先是質監站的驗收，再是消防驗收。這兩個部門都有驗收文件的。還有園林、國土環保等，最后是規劃部門。你可查開發商的規劃許可證是臨時的，還是正式的，如果是正式的規劃許可證，就說明該項目驗收完了。為什么沒驗收？一是不合格，或技術資料不全，或是有些指標達不到規劃要求需交罰款但開發商沒交等各種原因都有。我提醒你，如果驗收沒完或驗收不合格就非常麻煩的，因這樣的話永遠都辦不了證的。第二個原因，稅。因為只有稅務局給你開了完稅證明后才能辦房產證的，如果開發商沒把稅交完，就開不了完稅證，也就辦不了房產證。有什么辦法：如果是第一個問題，就和開發商談，什么時候驗完，不然就退房并贈償。因為真驗不了就真辦不了證。第二個問題簡單點，留尾款在手上，萬一開發商不辦，業主也可聯合起來補稅自己辦證的。不過，開發商在一、二年內把證辦完也是正常的，因為我國政府部門也挺難搞的。再提醒你，現在除了房產證，還有房屋土地證，沒有土地證以后是不給過戶的。
匿名 2021-08-19 14:30
作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關系的協議，直接影響當事人的利益。在現實中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導致租賃糾紛產生。按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同確認無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同。1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。案例某房產公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進入后對大廈進行了裝修。幾個月后，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產公司返還其已經收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經查，房產公司系大廈的建設單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見書》未簽發。法院認為，依照我國《建筑法》的規定，工程未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件;房產公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續，承租方對房屋進行裝修后，也未辦理消防驗收手續，根據我國《消防法》的規定，消防未經驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規定。依據《合同法》的規定，違反法律強制性規定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強制性規定，應認定為無效。根據我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規定，人民法院確認合同效力時，應當以全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制訂的行政法規為依據。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強制性規定，當然無效。現實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況:一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產管理法》相關規定，而且侵害了他人或國家的土地使用權，不能取得建筑物的合法所有權;二是已取得土地使用權，但尚未取得建筑規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉規劃法》、《建筑法》的強制性規定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租合同因違反法律強制性規定而歸于無效。雖然現實中這兩種情況下，建造人可能通過補辦相關手續后，還可以取得建筑物的合法所有權，但租賃合同雙方畢竟要承擔無效合同的風險;三是違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鄉規劃法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規定，實踐中違反土地用途的約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業用途的房屋作為商業用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，未依法取得房屋所有權證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租。違章房屋的建造人不能取得所有權，因此也不能享有合法的使用權。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認真查看出租人的房產證照，沒有產權證或與產權證登記不符的房屋不能租賃。當然，個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔保，但這種風險未必能規避。3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。《城市房屋拆遷管理條例》第12條規定:拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動:(三)租賃房屋。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規，該條為強制性規定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規定，簽訂的租賃合同為無效合同。律師意見:承租人在簽訂租賃合同時，應對該區域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。
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