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匿名 最佳答案
現在一些新的小區，在《臨時業主公約》中往往會有封陽臺的條款，而《臨時業主公約》是買房子時必須簽訂的合同。很多業主提出質疑：
1、物業禁止封陽臺是否有法理依據？
2、物業在沒有征求絕大多數業主意見的情況下是否有權在《臨時業主公約》上強制規定禁止包陽臺？
3、物業是否有權告業主私自包陽臺？物業說法：不許封陽臺，早就說好了一位不愿意透露姓名的物業公司負責人表明，一般開敞式陽臺在銷售時是按一半面積計算，而封陽臺則是算全面積，因此業主購買開敞式陽臺的住宅后自行包陽臺，其實獲得了面積差額的利益。他還認為，包陽臺涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業主的利益，因此現在一些物管公司都對業主私自包陽臺有所限制。物業公司之所以禁止私自包陽臺，也是考慮到整個小區住宅的整體規劃統一。對私自封陽臺的住戶，物管公司一般采用勸說的方式，物業告業主的事例比較少。該市建設局物業管理中心副主任表示，根據中華人民共和國國務院令第379號《物業管理條例》第二十二條：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第二十三條還提到，建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。“因此，如果業主購房時已簽了該《臨時業主公約》，則需要遵守，擅自包陽臺，物業可以告業主。”副主任提醒業主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時業主公約》，如果有疑義及時提出來，簽約后便要遵守公約相關規定。“這個問題比較復雜。”一名知名律師介紹說，一般購房者在收房時會簽訂《臨時業主公約》。但是如果業主對《臨時業主公約》條款有疑問，可以在成立業主大會之后由業主大會提出修改或重新制定新的公約。不過，根據該律師的經驗看來，哪怕業主真的違反業主臨時公約，封了陽臺，物業還是無權告業主的。“如果業主封閉陽臺沒有牽涉房屋墻體的變動，可以自行封閉陽臺。因為《臨時業主公約》屬于格式合同，合同的主體應屬于全體業主，違反《臨時業主公約》，就是違反全體業主的權益。物業公司做為第三者，無權告業主。并且《臨時業主公約》有效期應在小區成立業主大會為止。業主委員會成立之后中，有權對《臨時業主公約》認為不合理的條款進行修改。業主委員會還有權利決定聘請新的物業公司，也可以制定新的公約。”如果業主封閉陽臺要對墻體進行變動，則要具體對待。
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